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楼市再响惊雷!“调控”竟是一场惊天大阴谋…

发布时间:2016-10-17 14:45:50    浏览量(1398) 一键分享

10月13日上午9点27分,“财新网”在头条位置发布独家新闻。


有以下内容值得关注:

 

记者从多家银行高管处获悉,1012日下午,央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理,召开商业银行住房信贷会议,传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市,加强信贷结构调整,强化住房信贷管理,控制好相关贷款风险。

 

据记者了解,9月按揭贷增速仍然很快,10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%,风险急速集聚。多位银行高管对记者表示,房价上涨过快,确实对金融稳定、金融安全带来考验,容易造成产业空心化,甚至影响到社会的长远发展。

 

下一步,各地利率自律组织机制也将发挥作用,热点城市的按揭贷利率不排除会上升。这是因为,在今年楼市上涨过程中,部分地区银行曾按揭贷利率竞相下浮,有点恶性竞争的情况。目前,各地按揭贷利率基本是基准利率下浮20%甚至更多。

 

在新增贷款投放上,据财新记者了解,目前监管不会直接做出比例限制,但总要求是新增贷款不能过多投到房地产上,放缓住房信贷增速,引导资金进入到实体经济中。

 


财经评论员刘晓博分析说:


一场来自央行、银监会的调控风暴已经开始。


其影响是两个方面,一是会影响房企获得开发贷,但这似乎暂时不是重点;二是收紧对个人的房贷,甚至可能调整利率优惠幅度。


真正能控制房价的是两类东西:一是货币增速、利率、按揭成数,这些掌握在央行、银监会手中;二是税,掌握在政府手里。香港前两年和温哥华最近成功控制房价,使用的都是重税。


而这波“房地产政策牛市”的大背景,就是经济下行之后流动性的放松,以及利率走低。经过多次降息和优惠的叠加,中国商业房贷实际利率是有史以来最低的。


但是楼市的这一轮政策牛市,显然已经走到了尽头。严厉的调控措施最终必将出台,一批冲在最前面的、拿天价地王的开发商,将成为牺牲品。


如果央行、银监会真的出手,最终带来按揭利率的实质性上涨,那么楼市的调整期将明显延长。弄不好,整个2017年的楼市都处于阴跌(上半年)和横盘(下半年)之中。

 

但从长期看(5年以上),中国有显著人口增量、级别较高的城市,其优质住宅仍然可以看好。


为什么选择这个点来调控?“调控”到底是怎么会事呢?


细思极恐!楼市“调控”竟是一场惊天大阴谋…


前篇:楼市疯涨,是由于国人太贱所引发的


年初,原本他们是不打算拉高房价的,因为去年还面临着“去库存”的压力,连我们的大大都隔空喊话开发商“降降价吧”——


结果,他发现他的子民太贱了:越降价越不买!(和现在沈阳差不多,当地政府都说要帮购房者垫首付了,仍是没人买帐。)

 

那怎么办呢,这么多库存集中在“庄家”手中(表面是开发商,背后是银行)太危险了,必须要转移到众多的“散户”(购房者)去呀,毕竟千斤重担万人挑才不累。

 

好,既然“降”你们不买帐,那就反而行之——“涨”!结果一涨就见效啦,同样一套房子,去年80万开发商求你你不买,现在你却要花180万去求开发商卖给你,你说人是不是贱?不过,我也是这样,都是买涨不买跌的“二货”!

 

如此看来,“去库存”最好的方法不是降价,而是“集体涨价”啊(沈阳市长得赶紧调整思路了)!


中篇:如何涨价?也是一门技术


好,既然“涨价”是去库存的良药,但有几个问题中央是要先考虑清楚的:


第一、在哪里涨?


答案肯定是一线大城市,除了示范作用之外,更主要的是大城市有钱啊,因为三四五城市涨了老百姓也买不起,而且大城市之前还一直限购着呢,说明潜在购买力大大的。(从这个角度来说,只要是“限购”的城市日后是必大涨的!)

 

第二、如何让它涨?


对我们政府来说,让它涨那是分分的事,一是控制住宅用地供给,二是在郊区搞出几个地王(注意“郊区”出地王比“市中心”出地王更有杀伤力),只要“面粉比面包”还贵,就不用担心第二批面包不涨价,所以郊区地王一出,全市跟着疯涨。

 
                (本图片来自公众号“一房一万”


弱弱地问一句“土地拍卖时,万一不出地王那怎办?”


考,那更容易了——弄个国企或央企过来,自家人嘛,兄弟你就往死里举牌,一定要搞个地王出来,而且越高越好,你放心,要么到时我退还一部分土地款给你,要么后面的土地款就别给了,反正都是自家人嘛,帮忙唱个双簧就行了!

 

第三、涨到多少为止?


答案是,为了去库存嘛,要一直涨到“一线城市的水溢向二三线城市”为止,不溢出就继续涨(注:溢出的标准就是大城市周边库存消灭完成)。

 

举例,去年上海房价3万,它周边的如嘉兴才8千,这样上海的水是溢不过去的,只有让上海涨到6万,6万与8千,高铁才20分钟距离,这样才能溢得过去。


所以,就有你们之前看到的京沪深等一线城市半年涨了一倍,然后引发周边的三四城小城市房价也疯涨两三倍,中央仍集体保持缄默的原因,因为这是在有计划有步骤地实施“去库存”战略呢!


下篇:调控的3大目的


第一步先拉“疯涨”,达到消灭大城市及周边小城市库存之后


(注:今年5月至9月,上海周边的嘉善、平湖、嘉兴、海宁、桐乡所有住宅全部被上海人一扫而光,房价从五六千直飙到一万五,仍一房难求,现在几十万分销大军正在引领着浩浩荡荡的上海购房团沿着申嘉湖高速公路席卷湖州、南浔、长兴、安吉,估计安徽的广德、宣城、黄山也即将马上“沦陷”了)

 

于是要接着执行了第二步“调控”了——

 

为什么“调控”呢?

我认为,有以下三大目的:

 

第一、要巩固前期的“去库存”阶段性成果,“调控”表面上是调开发商,实质是防止炒房客高位抛盘,通俗称为“关门”,因为调控了,接盘的人也会相对少了。

 

那不怕炒房客“降价处理吗?”一是限购了,你降价也没有人有资格接盘;二是你肯定也不会降价,毕竟你不是开发商,资金压力肯定是在你的承受之内才敢买的,所以你会死杠。

 

第二、引领大城市的投资客到更广阔的三四五线城市去“解放开发商”,放眼全国,目前只是一线和少量二三线城市火了,其他的二千多个小城市还是冬眠中,“去库存”的压力仍是任重而道远。

 

你只有调控那些比较火的城市,迫使他们的资金沿着高铁或高速沿线去解救众多四五线城市的“库存”(那里不仅没有限购限贷,而且还出台新政欢迎你们这些远道而来的炒房朋友们,这叫“分城施策”嘛对不对),如不调控,那资金就离不开那些疯涨的城市,全国“去库存”整盘棋的战略就无法完成。



再弱弱问一句,“不从大城市引水,直接按你前面说的方法在小城市搞个地王出来,不就省事了嘛?”


考,那些四五线小城市没购买力啊,相当于“地下没水”,你再搞地王也没有毛用啊(注:小城市搞个地王,是疯涨之后当托底的,比如你要担心嘉善一万五的房价有水分,人家就在九月拍出了个地王,楼板价就近九千,等开盘肯定要买一万五啦,所以让高价位买了嘉善的炒房客倍感安全,如果疯涨之前,房价才五六千,你搞个地王一万五,当地购房者也没人鸟你的。)


所以才迫使中央出政策让16个疯涨的城市限购限贷,挤出水源引向广袤又干旱的祖国大地,呵呵,是不是有点房产版“南水北调”的意思。

 

第三、调控是为了保护楼市的泡沫,避免过早地破灭,如同给垒得高高、摇摇欲坠的砖墙外面涂上一层厚厚的水泥,增加安全度,既延长了房地产产业的生命,又保护了银行资金安全,用时间去换空间,其中道理显而易见,就不做过多展开了。

 


遗篇:“去库存”只是手段,不是目的


好,行文至此,可以管中窥豹,看出中央的布局了,首先解决如何“去库存”?


第一步“拍地王,拉房价”,消灭一线城市周边的库存,第二步“调控限购限贷”,引一线城市之水解全国四五线城市之渴!


一旦“去库存”成功,就会迎来了“去库存”的目的——“去库存”只是手段,目的是“房产税”!

 

对的,现在终于看明白了吧,醉翁之意不在酒,“房产税”才是最终的归宿。


不过也没什么可怕的,因为“房产税”是早晚的事,想想,土地都卖光了,政府靠啥吃饭,肯定是靠存量房的“房产税”嘛。

  

有的人说了,“房产税”收的话我们都抗议,都不交,法不责众,看你政府能把我们怎么地!


呵呵,同志们,你也太低估我们伟大的政府了,人家聪明着呢:


举例,先只收20%的房子的税,其他80%的人肯定支持的呀,然后慢慢来,再从80%里面再收20%,其他的60%+前面收过的20%肯定支持的嘛……


就是这样步步蚕食,中国人嘛自古“不患寡而患不均”,要收就一起收嘛,要死也就一起死,所以到最后都一起乖乖地主动上缴哈!

 

不信你回想一下,以前计划生育抵抗那么厉害都执行下来了,相对于征收你那点房交税(加上是不动产你又跑不掉),那还不是分分钟的事。


所以各位土豪们,放弃幻想吧,请你们把房产税提前准备起来,什么时候开始交呢?我估计在2020年前后。

 

有人看到这,肯定倒吸一口冷气,说尼玛的如此下去,房子没有人敢买了,中国楼市要崩盘了!


我听了,只能哈哈大笑,你太低估我们的政府了,我对我们的政府掌控楼市的能力是绝对相信的,政府想让它涨分分钟,想让它跌也是一招搞定……



记得我前年在接受电视台采访时说过一句话“我宁可相信地球爆炸,也不相信中国的楼市会崩盘”,不过你肯定没听到过,因为电视台审稿时把这句话给掐没了。


房价会跌吗?


经济萎靡不振,股市半死不活,房子却越涨越疯。即便各地政策加码,限购令纷纷重启,房价却丝毫没有跌的架势。

 

这两年房产政策一直算比较宽松的帝都,也终于坐不住了。9月30日,北京市出台了新的楼市新政,买首套普通住房,首付比例从30%提高到了35%;买第二套房,不管贷款是否还清,首付比例提高到了50%,而之前的政策是认贷不认房,只要房贷还清,买第二套房算首套,首付比例只有30%而已。

 

如果说科比成功是因为他看到过凌晨四点的太阳,那很多中国人赚钱是因为他们熬夜排队买限购的房子。

  

每一个没有房、想买房、想投资房产的人,估计每天都在想一个问题:房价还会涨吗?这样涨下去,房地产市场会不会崩盘?

 

中国最复杂的投资市场就是股市和房市了,再厉害的专家也不敢轻易判断,我就不在这装深沉了,不妨看看曾经发生过房产泡沫的日本是什么情况吧。


1.仅东京23区就可以买下整个美国


1989年,日本地价攀升至2137兆日元,而到了1998年,跌到了最低1388兆日元,749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是,仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

 

1990年,在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上,基本上按当时4百万日元工资标准,要不吃不喝干15年。

 

我们再看当下的北京,60平米的房子,均价按照4万元计算,按照北京职工平均月工资8000元标准,要不吃不喝干25年!


 

2.房价跌了,股市也开始暴跌了



日本政府意识到了经济泡沫,于是开始突然收缩货币政策。首先刺破的是股票市场泡沫。1990年日本股市断崖式下跌,暴跌40%,近乎腰斩。自此,日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

 

日本在20世纪90年代的通货紧缩被经济学家称之为“失去的十年”。一旦通货紧缩已经形成,要想经济继续增长时非常困难的。

 

股市暴跌、公司破产等等各种因素叠加,加速了日本房产的全面崩溃。从1990年至2006年,全国平均房价下跌了49.56%,基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。


房产泡沫破裂影响最大的是普通老百姓。经济发展停滞,公司接连破产,那些昨天还月薪100万日元的高级白领,一下子就还不起房贷了。反倒是那些在这个节骨眼退休,卖掉资产周游世界的老人,到今天都是日本比较富有的人群。

 


3.十次危机九次地产,跌起来很可怕



房地产对经济的影响是很大的,涉及的行业非常广泛,被称为“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。即使在美欧等发达国家,房地产对经济的影响也举足轻重,比如2008年次贷危机本质上是一次房地产泡沫危机。

 

日本的房产泡沫不仅引发了房地产经济的衰退,还导致了股市的暴跌,公司的接连破产,工资水平的下降。

 

有日本的案例在前,如果房地产市场崩盘了,绝对不是一个好事,虽说看着价格跌了不少,可是你的工资水平也可能会下降不少。

(来源:房地产政策最新资讯)




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